1- Kiralık oda için kontrat yapılmalı mı, kelamlı muahede kâfi mi?
Ev sahibinden kiralık oda/odalar biçiminde kiraya verilen oda kiralamalarında, mesken sahibinin kiracısını istediği üzere tahliye edememesi yahut keyfi artış yapmaması için kesinlikle yazılı kira mukavelesi yapılmalı. Birden fazla öğrencinin bir meskeni birlikte kiralaması ile tekrar oda oda başka mukaveleler halinde kiralaması birbirinden farklı. Örneğin; 3 öğrencinin birlikte kiraladığı bir meskende kira borcu mal sahibi açısından bir bütündür. Şayet oda kiracılarından birisi borcunu ödemezse, mal sahibi bu kira borcunu öbür kiracılardan da isteyebilir ve ödemezlerse hepsinin tahliyesini talep edebilir. Lakin şayet konut sahibi oda arkadaşlarını başka kontratlar ve farklı bedeller kapsamında seçmişse, kiracılar ortasında bir birliktelik yoksa, bu durumda her bir oda kiracısının borcu kendisine ilişkin borç olup, öbür oda kiracısı kira borcunu ödemezse konut sahibi borcunu ödeyen kiracılardan bu bedeli talep edemez.
KİRACIDAN KİRALIK İSE DİKKAT!
Kiracıdan kiralık formunda yapılan paylaşımlı kiralamada ise birinci olarak dikkat edilmesi gereken mal sahibi ile asıl kiracı ortasındaki kontratta ‘alt kiralama’ hakkının yazılı olup olmadığı. Şayet bu hak mukaveleyi imzalayan asıl kiracıya verilmemişse, o kiracı konut arkadaşı alamaz. Alırsa, hem asıl kiracı hem de onun oda oda kiraya verdiği alt kiracılar tahliye edilirler.
Eğer oda arkadaşları sürecin başında birlikte kiralama yapacaklar ve konutu oda oda kullanacaklarsa tüm kiracıların mukaveleye taraf olması ve imza koyması gerekir. Aksi takdirde ilerleyen vakitlerde mal sahibi artış periyodunda istediği artışın sağlanamaması kapsamında, taşınmazın kontrata muhalif bir formda alt kiralama yolu ile kullandırıldığı argümanı ile tahliye davası açabilir.
Yine birlikte kiralama yapmayıp bağımsız oda oda kiralama yapılması halinde tüm oda kiracılarının kendi odaları açısından kira kontratını yazılı olarak yapmaları çok kıymetli. Yazılı mukavele yapılmadan kiracıdan kiralık oda biçimindeki ilana kanıp oda kiralayan alt kiracı, şayet yazılı kontrat ibraz edemezse daha sonraki devirlerde asıl kiracı tarafından meskenden çıkartılabilir ve asıl kiracı daha yüksek bedellerle yeni alt kiracı adayları bulma yoluna gidebilir.
SÖZLEŞME KURALLARI DENETİM EDİLMELİ
2- Mukavelede hangi unsurlara dikkat edilmeli?
Kiracıdan kiralama yapılacak ise kesinlikle alt kiralama hakkı olduğu yazılmış olmalı.
Kiracıya ek yükümlülükler getirecek kaideler olmamalı. ‘Emlak vergisini kiracı ödeyecektir’ üzere bir koşul kabul edilmemeli.
Kiracı olarak yalnızca ‘işletme bütçesi’ aidat kalemlerinin ödeneceği, ‘yatırım bütçesi’ aidat kalemlerinin ödenmeyeceği yazılmış olmalı. Örneğin; Apartman görevlisinin maaşı, sigortası kiracıya, apartman görevlisinin kıdem/ihbar tazminatı hakları mal sahibine aittir. Asansör aylık bakımı kiracıya, asansör değiştirilecek yenilenecekse bedeli mal sahibine aittir. Bu kapsamda kiracının ödemekle yükümlü olmadığı bedeller mukaveleye yazılmamalı.
Ayrı oda oda kiralama kontratları için geçerli olmak üzere ‘odalardan rastgele birisinin kira borcunu ödememesi yahut makus kullanım yapması hallerinde öbür kiracılar borçtan ve kusurdan birlikte sorumludur ve tahliye sebebidir’ formunda bir kaide kabul edilmemeli.
Yatırımcı tarafından yapılan kiralamalarda, gerek birlikte gerekse de farklı oda oda kiralama kontratı sonrasında temel hizmetlerin kiracıya verileceği ve bunun için dask evrakının de düzenlenip ibraz edileceği kesinlikle mukavelede yazılı olmalı.
3- Kiralık oda için mal sahibi/asıl kiracı depozito talep edebilir mi?
Ev sahibinin ve yatırımcının oda oda kiralamasında depozito, yapılacak olan her kira mukavelesinde talep edilebilir ve en fazla 3 kira bedeli formunda istenebilir.
Birlikte kira mukavelesi yapılmasında tek bir kira bedeli ve tek bir depozito bedeli olacak ancak birden fazla farklı başka oda kiralamalarında ise her bir oda kiracısı için ödediği kira bedelinin 3 aylık ödemesi biçiminde depozito talep edilebilir.
Kiracının konut arkadaşı alması durumunda ise durum şöyle; Şayet asıl kiracının mukavelesinde alt kiralama hakkı varsa, konut arkadaşından yeniden en fazla 3 aylık kira bedeli kadar depozito isteyebilir. Lakin depozito bedelinin iadesinde temel sorumluluk mal sahibine değil alt kiralama yapan asıl kiracıya ilişkin olur.
TAHLİYE İÇİN HAKLI NEDENLER
4- Hangi durumda konut sahibi/ev arkadaşı kiracıyı konuttan çıkarabilir?
Ev sahibi, yatırımcı yahut kiracıdan alt kiralama formunda yapılan tüm birlikte oda oda yahut başka oda oda halinde kiraya verilen taşınmazlarda tahliye lakin ‘haklı bir sebebin varlığı’ halinde mümkün olabilir. Haklı fesih halleri ise şunlar:
Temerrüt nedeniyle tahliye. (Kiracı, kira bedelini yahut yan masrafları kira kontratında belirtilen tarihte eksiksiz olarak ödemezse temerrüde düşmüş olur. 30 gün mühlet verilen ihtar zaruriliği var.)
Bir kira devri içerisinde 2 haklı ihtar nedeniyle tahliye.
Ev sahibinin ya da konutu yeni alan kişinin gereksinimi sebebiyle tahliye.
Esaslı tadilat, tamirat ve inşaat sebebiyle tahliye. (Kentsel dönüşüm, güçlendirme gibi)
Tahliye taahhüdü evrakı sebebiyle tahliye. (Yazılı olmalı ve kontrat ile tıpkı gün imzalanmamalı. Boş imzalanan, tarihi sonradan eklenen doküman de geçerlidir, kiracı tahliye edilebilir.)
Kira mukavelesinin mühletinin bitmesi ve 10 uzama yılının tamamlanması kapsamında tahliye. (10. yılın sonunda ve devam eden 11. yıl yani yeni kira periyodu bitmeden 3 ay evvelce bildirim edilmesi mecburî ihtar gönderilmesi koşulu var.)
EVDEKİ KUSURDAN KONUT SAHİBİ SORUMLU
5- Öğrenci şad değilse meskenden nasıl ayrılır?
Kiracı öğrenci şayet kendisine teslim edilen bağımsız kısım yahut tahsis edilen oda ayıplı/hasarlı ise seçimlik olarak bu ayıbın/hasarın giderilmesini isteyebilir. Ayıbı kendisi giderip mal sahibinden bedelini talep edebilir yahut ayıp oranında kirada indirim talep edebilir. Lakin ayıp onarılamaz yahut katlanılamaz nitelikte ise mukaveleyi haklı halde fesih ederek taşınmazı tahliye edebilir.
Örneğin; kaloriferli bir mesken olduğu savı ile kiraya verilen bir bağımsız kısımda soğuk havalar geldiğinde tüm ihtarlar ve bildirimlere karşın kalorifer sistemi çalışmıyorsa kiracı öğrenci bu duruma katlanmak zorunda değildir ve meskeni tahliye edebilir.
Kiracı öğrenci bu durumlardan birisi yokken taşınmazı erken tahliye etmek isterse, bu durumda erken fesih tazminatını mal sahibine ödemekle yükümlü. Erken fesih tazminatı en fazla 3 aydır ancak mal sahibi bu 3 ay içerisinde bir vakitte odayı tekrar kiraya verirse, kiracının sorumlu olduğu kısım yalnızca boştan geçen vakit kadar olur.